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chơi phỏm online:恒大地产原总裁被调查,多名下属失联,曾经手数百亿融资

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自中国恒大(03333.HK)债务违约以来,外界始终密切关注该集团的一切进展。尤其谁将为数额巨大的债务窟窿负责,又是谁会承担相应的法律责任?

近日,随着中国恒大旗下之恒大地产原总裁柯某被带走调查的消息不胫而走,业内关于“清算”时刻到来的猜疑尘嚣之上。

第一财经从多个信源求证信息显示,柯某并非最早被带走调查的恒大系职业经理人,但却是截至目前职位较高者,他于2020年10月出任恒大地产集团总裁,于2022年年中辞任。

记者于7日拨打柯某电话,已处于来电提醒状态。另有内部消息显示,柯某此前的几名下属一同处于失联状态。

2020年8月,柯某出任地产集团总裁之前,中国恒大的资金状况曾因为一封网传的“求救信”而受到外界关注。虽然这一年的恒大,完成了恒大物业的分拆上市、亦完成了恒大汽车的多轮战投融资,以恒大物业、恒大汽车、恒腾网络为代表的恒大系股价已曾经攀升至历史高位,但内部人已经隐约感受到“钱紧”。“有一阵子,集团内所有款项都拖欠,唯有两个部门可以动用现金,其中一个就是融资部门,只要能拿到一笔融资进来,奖励佣金现结,最高时融一个亿,奖励可达15万。”

这时候上任的柯某,面临着稳定地产集团经营、降低财务杠杆的新使命。如果一切顺利,他本可成为守正之臣,何以成为最早被调查的恒大系高管?

职场明星

恒大集团董事局许家印用人重视忠诚度,他的身边多数都是跟随他打拼多年的老人,但同时,亦愿意提拔年轻人,集团上下不乏三四十岁的青年高管,柯某便是其中之一。

柯某于2008年底加入恒大,彼时正值中国恒大首次上市失利的困难时期,但随着国内房地产市场在2009年快速回暖,恒大亦在这一年开始迎来公司发展历程中最波澜壮阔的阶段:成功登陆香港股市、收购广州足球俱乐部并连夺中超亚冠冠军、房地产开发年销售规模夺取行业第一、许家印成为中国首富……

在这段时间内,恒大尝尽了楼市大发展的红利,亦出尽了独有的风头,许多中国老百姓都知道了恒大的名字,在内地一些四五线小城市,地方负责招商的官员一度将恒大视作房地产企业的绝对领头羊,知名度盖过万科和碧桂园。

柯某便在恒大的高光时期快速崛起,先后出任集团品牌管理中心总经理、总裁助理,吉林公司董事长、深圳公司董事长、地产集团执行总裁等职务,其升迁速度不可谓不惊人。

与柯熟识的多名人士向第一财经表示,柯某思维机敏,能力强,深受老板倚重。这一点,从他在2016年出任深圳公司总裁一职,便可堪佐证。

2016年,恒大已将总部从广州迁移至深圳,彼时正值深圳楼市从2014、2015年的低迷中反转,成为新一轮房地产上涨周期的急先锋,而遍布深圳各大区域的城市旧改如火如荼。柯某率领恒大深圳公司准备在这片热土大展拳脚。这一年,恒大提出地产集团回归A股计划,并在年末时实现合同销售3733.7亿元,增长85.4%,位列行业第一。

此时的恒大如日中天、烈火烹油,即便在深圳只有少数几个项目,但外人都能看出,深圳公司总裁的位置,在老板眼皮子底下,其分量有多重。此后,原本由许家印二儿子打理的恒大珠三角公司也纳入了柯某的管辖范畴。

2020年10月,柯某取代甑立涛之职,出任恒大地产集团总裁,站上职场巅峰。彼时,他刚过不惑之年。

深圳旧改

多年来,恒大的主战场都不在一线城市,因此,该集团在深圳的项目储备不多。所以,当柯某出任深圳公司总裁之后,其首要任务是拿项目。如今,回看恒大在深圳的多年战绩,并没有在公开的招拍挂市场,而是城市更新上。

恒大在披露2018年年度业绩时便透露,公司在深圳储备了45个旧改项目,规划建面为2903万平方米。到2021年年报时,该集团官宣的深圳旧改项目进一步提升至55个,其中推进到立项阶段的大约有21个。

有熟知深圳旧改市场的人士向第一财经介绍,一个旧改项目的推进周期大致为:与业主谈判阶段——政府立项阶段——专项规划阶段——拆迁阶段——补缴地价阶段——正式开发建设阶段——销售阶段。

其中立项是关键的一个环节,标志着项目获得了相关部门认可,基本确立了开发主体。一般旧改立项都有公示信息。在此之前的与业主谈判阶段,则属于早期协议,例如与村集体签订的前期服务协议等。

对比这一旧改进度来看,恒大在深圳的签约的项目中,半数还处在前期。公开可查阅的信息统计显示,大约有7个旧改项目已完成规划,确立了实施主体和项目案名,处于建成或在建阶段,其中大半是柯某履职前已签下的项目。

有内部人士透露,柯某在深圳的近5年时间,主要是签了一堆合同,考虑到旧改项目周期长、手续繁琐,十年内操作改成一个项目都属正常,因此,在他手下真正改成并实现现金回流的项目极少。

即便如此,资本市场也曾经为恒大在深圳的项目储备数量振奋。在恒大2017至2019期间可公开查询的业绩报告或新闻发布中,评估货值高达四五千亿的深圳项目储备,都曾是该集团主要宣传的亮点,亦是承载该公司股价估值的优质“资产”。

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在恒大内部的传统开发线人士看来,柯某在深圳期间的主要成绩是签订了一些早期旧改合同,给公司的贡献并不突出。若以销售金额作为区域贡献的衡量标准,深圳公司的贡献实在乏善可陈,但柯某在集团内部的地位却是只升不降,甚至2020年出任地产集团总裁之际,内部也不乏诧异之声,因为房地产开发业务毕竟多年来占中国恒大业绩构成之90%以上,但柯某在开发和销售方面的实战经验,在恒大的一线区域或城市总裁中略显不足。

融资干将

是什么能力,让柯某备受老板青睐,职位屡屡提升直入中枢?又是什么原因,让他成为最早被带走调查的恒大系高管?

知情人士透露,无论此前备受重视,还是如今深陷困顿,或许都与融资有关。据透露,在柯某担任深圳公司总裁的期间,深圳公司“搞来的钱”几乎每年都排集团第一,数额平均在三四百亿规模。这意味着,柯某可能凭借着数十份旧改合约,每年从各金融机构获得了数百亿资金。这些资金中一部分以旧改名义获得,一些是以资产抵押的方式获得。

据熟知深圳旧改流程的人士介绍,金融机构针对旧改项目是有前融服务的,但普遍较为谨慎,对于工改和商改项目的参与积极性不高,但对于旧村改造的兴趣是比较大的。多位行业人士均称,旧改项目前融的资金用途,主要是向动迁村民支付拆迁补偿款和工程款,而要获得金融机构融资支持,有两个必要前置条件,首先是开发商要与被拆迁城中村的相关机构就项目初步达成一致,拆迁、补偿等方案村委会相关机构通过,且项目的立项和专项规划得到有关部门正式许可后,才能向金融机构寻求融资。通常情况下,旧改前融资金需要专款专用,比如只能进入零迁补偿账号。

另一位操盘过旧改项目的人士也向第一财经表示,根据相关政策,金融机构是可以提供一些旧改的早期专项借款,主要是支付拆迁补偿费用。早期房地产市场景气度高的时候,一些银行对旧改项目融资的热情也比较高。据悉,旧改前融资金从数亿到十几亿不等,主要看项目体量。

在上述熟知旧改流程的人士看来,早期与业主或村民谈判阶段就获得融资是不太现实的,但立项之后就有了可能性,有一些金融机构会在这个阶段提供前融资金,成本高,最高可达20%。“严格来说,金融机构在这个阶段提供融资是不合规的,游走在灰色地带,打擦边球,有很大风险。”

恒大2021年公布的55个旧改项目中,可公开查询的已立项项目21个,这其中仅有几个处于在建阶段,其余多数未完成专项规划,亦未步入拆迁补偿阶段。那么,有限的项目如何获得几百亿融资,又是否需要几百亿资金运转,这些资金的流向何处?这或许是围绕在恒大深圳公司身上最大的谜团。

一位曾经与柯某有着合作关系的金融机构人士向第一财经透露,恒大融资的方式很多,有涉及旧改的项目前融,也有固定资产的质押,因为公司收购的旧改项目中包含了厂房、写字楼等资产,这些资产可用于质押贷款。

恒大内部一位人士则透露,深圳公司在建项目不多,销售回款也不多,一年融资几百亿,每年都是借新还旧,如今这些钱很多都还不上,倒查回去就容易涉及到手续违规。

钱去了哪里?

根据中国恒大披露的2021年年报,上市公司下属注册于深圳的公司主要有五家:前海君临实业发展(深圳)有限公司(下称“君临实业”)、深圳市鸿腾投资管理有限公司、建滔数码发展(深圳)有限公司、深圳市万京投资有限公司和深圳市永恒置业有限公司(下称“永恒置业”)。其中前四家都出现在恒大已立项的旧改项目实施主体名单中。

毫无例外的是,企查查资料显示,五家公司都各自包含了数目不等的司法风险。以前海君临实业为例,公司涉及司法风险提示67条,内容涉及金融借款合同纠纷、信托纠纷、房屋买卖合同纠纷等。而万京投资则包含风险提示62条,涉及票据纠纷、合同纠纷等。

上述永恒置业的诉讼中,就涉及一起民间借贷纠纷。罗湖法院2021年7月的一份判决书显示,上诉人深圳银联宝融资担保股份有限公司(下称“银联宝”)因与被上诉人深圳艺华珠宝首饰股份有限公司(下称“艺华珠宝”)、永恒置业等三家企业的民间借贷纠纷,不服罗湖法院此前民事裁定而提出上诉。罗湖法院在上诉管辖裁定中的法院观点中称,经该院审查,此案系民间借贷纠纷。

不过,上述法院裁定书未载明涉诉民间借贷金额、资金用途、具体发生时间等信息。而在2020年4月,永恒置业股权曾被质押给北方某信托公司,目前质押仍然有效。但第一财经未能获悉永恒置业被质押股权数量及出质方。

君临实业则发生了拆迁补偿诉讼。深圳南山法院2016年的一份判决显示,深圳市锦鸿新成投资有限公司向法院提起诉讼,要求前海君临实业(深圳)有限公司和恒大地产集团(深圳)有限公司向原告支付拆迁补偿及违约金约合3亿元。

在恒大深圳公司每年数百亿资金往来中,这一案件涉及的3亿资金只是零头。问题在于,若旧改前融资金主要用于拆迁补偿,为何区区3亿补偿款都被拖欠?每年的数百亿融资资金都去了哪里?

上述与柯某有过合作经验的金融人士透露:“钱进了他们公司账号,就无从追查了,不知道用到什么地方去了,反正现在都还不上,只是手上拿着几个抵押项目,应该不至于全亏掉。”

而恒大内部人士则分析称,资金通常由集团统一调配,多数用于还债。尤其2020年开始,集团决心改变过往高杠杆发展模式,很多资金都被抽调上去还债了。当时内部暂停大部分供应商的款项支付,除了支付新增融资的奖励佣金,以及营销口的开支,其他部门几乎都拿不到钱。

可供佐证的数据显示,2020年底恒大有息负债从2019年末的8743亿元高位降低至6740亿元,到2021年中期再降至约5700亿。与此同时,应付账款及票据余额则从2019年底的约5400亿上升至2021年中期的近6700亿。

高评高贷巨额融资曾经支撑了恒大的快速壮大,但巨额的融资成本亦成为拖垮公司的主要诱因。在恒大最风光的2016至2019年,该公司有息借款总额从五千多亿攀升至八千多亿,而该公司多年来平均借贷成本都在8%以上,这意味着公司一年的利息开支就高达数百亿。

比如公司有息债务总额最高的2019年,年报披露的利息开支(含银行及其他借贷、优先票据、可换股债券、中国债券)合计高达约685亿。这一年,恒大合计实现合同销售金额超过6000亿,但归属股东的应占利润仅剩下172.8亿。

一位恒大内部人士感叹,老板太看重融资了,给的奖励也高,此前专门负责海外融资的前集团总裁夏某钧,在深圳经营多年的柯某,都是擅长搞到钱的人。

2022年7月22日,中国恒大集团和恒大物业公司联合发布公告,称根据“独立调查委员会”的初步调查结果显示,恒大物业公司账户上134亿元存款被银行强制划拨之事(相关阅读:“恒大物业134亿存款被强制执行”调查结果出炉,涉事三名高管离职),有了初步的结果,中国恒大集团的执行董事兼行政总裁夏某钧、执行董事兼首席财务官潘某荣,恒大集团下属公司的执行总裁柯某三人,对这件事情负有直接责任。对此,中国恒大集团董事会研究决定,辞去他们三人担任的有关职务。

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