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tiến lên miền nam(www.vng.app):高端住宅市场退烧 总价超5000万 高价房成交大跌四成

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  在下行的房地产市场中,高端住宅与普通住宅一度走出截然不同的行情,楼市低迷丝毫未能影响这个特殊市场火爆。

  然而,到了2022年下半年,“高端房神话”终于破灭,多城高价房成交量价齐跌。尤其是总价5000万元以上的顶级豪宅市场降温明显,去年全国范围内仅成交383套,同比下降40%。

  高端市场“退烧”背后,是投资客和新经济“新贵”的淡出。据机构统计,2022年豪宅购买人群中投资客比重仅为5%,豪宅抛售人群中有三成认为豪宅价格见顶、投资属性减弱。此外,30岁至40岁的“行业新贵”购买人群减少,45岁以上年长客户重新占据较大比重。

  成交下滑61%,深圳二手豪宅领跌

  从2019年到2022年上半年,高价房市场已坚挺了三年多,如今终于走到了下行周期,尤其是顶级豪宅,无论是一手还是二手,成交量均大幅度下滑。

  在近日举办的“丁祖昱评楼市”发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱透露了2022年全年的顶级豪宅成交量:总价5000万以上级别豪宅出现全面下行,其中一手顶豪全国共成交383套,同比下降40%。

  以单价看,单价15万元/平方米以上一手顶豪共成交422套,同比下降19%;单价15万元/平方米以上二手顶豪成交同比降52%。

  这些单价超15万元的豪宅仍然集中在北上广深四大一线城市,2021年上榜的苏州在2022年则零成交。

  丁祖昱表示,总价5000万元以上顶豪成交下行的根本原因在于供应缩量,尤其是北京和上海,在供应短缺的情况下,便出现了成交大幅下行的情况。

  二手豪宅市场更是明显弱于一手豪宅。核心城市1000万以上二手豪宅成交套数已跌回至2017年水平,成交规模尚未达到2016年水平。千万以上二手豪宅在2020年达到了峰值,全年成交套数突破2万套,达到了22827套,2021年二手豪宅成交规模较2021年回落了17%,而2022年千万以上豪宅成交套数则同比“腰斩”。

  如果把总价1000万当作高端住宅的基本门槛,那么一手市场跌幅较大的有深圳、厦门、苏州和武汉。

  据克而瑞统计,深圳2022年成交一手高价房6463套,同比下滑15%;厦门成交了803套,同比下跌57%;苏州共计成交629套,同比跌幅达13%;武汉仅成交586套,同比跌幅为8%。

  二手高价房方面,深圳在众多核心一二线城市中领跌,全年成交二手豪宅1846套,跌幅高达61%;广州成交了1544套,跌幅达到31%;重庆成交了20套,跌幅为35%。

  据深圳市房地产信息平台,深圳全年约有14个高端项目入市,这些项目的销量出现了明显分化,有的项目开盘日光,也有项目毫无水花,卖了小半年去化不足20%。综合14个项目的情况看,深圳2022年入市高端盘整体去化率在70%上下,有项目开盘即打折。

  高端市场“一夜降温”

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  实际上,从2019年起一股豪宅热蔓延,核心城市的核心板块豪宅项目成为高净值人群争相挤入的资产“避风港”,这股热潮一直延续到了2022年的8月份。

  以北京为例,截至2022年7月末,北京的高端项目一直在引领市场,高价房的头部效应放大。据“维居新房”统计,北京1~7月单价超过10万元的豪宅成交了1753套,同比增长65%;总价2000万元以上级别豪宅成交920套,同比增长18%,是所有新房细分市场中增长最快的一类。

  2022年5月中旬,北京海淀的一场高端房法拍赚足眼球,经过117轮竞拍后,一套顶级豪宅最终以1.09亿元成交,单价高达36万元/平方米。

  广州的高端市场从2021年起进入上行期,千万级高价房成交量首次突破了2000套,创下历史纪录。2022年全年,广州一手“千万级”高端房仍然畅销,据广州中原研究发展部数据,这类住宅2022年成交宗数突破3000宗关口,同比2021年增加33%。

  但是从2022年下半年起,广州的二手豪宅市场明显下行,广州本地中介机构统计显示,2022年整个珠江新城板块卖出了630套二手房,月均53套,仅相当于高峰期的三分之一,下半年降价卖房成为主旋律。

  丁祖昱表示,中国四大一线城市的千万级豪宅成交量占到全国八成,总体来看,一手豪宅“打新逐利”的趋势仍在,但是二手豪宅市场已经“一落千丈”,2022年第三、四季度起,高端市场表现出“后劲不足”。

  价格见顶,投资属性或减弱

  为何火热的高端市场也出现下行苗头?

  此前高端住宅的逆势增长行情,与高净值人群的增长以及他们的投资偏好有较大联系。近年来无论是全球还是中国,高净值人群数量都在大幅度增加,全球房地产资产价格也水涨船高。

  莱坊国际《2022年财富报告》显示,全球范围内超高净值人士(净资产在3000万美元以上)数量在近一年内增长了9.3%,相较于一年前增加了5.2万人。该机构还预计到2026年全球超高净值人士的数量将进一步增长28.3%。而且,越来越多的私人资本在涌入房地产,有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。

  但实际上,到了2022年下半年,高端住宅的投资属性已持续弱化。

  丁祖昱表示,在2022年抛售豪宅的人群中,约有三成希望通过抛售优化资产配置,这部分人群往往认为豪宅市场出现阶段性见顶,愿意牺牲部分利润变现,做高流动低风险配置。而豪宅购买人群中,为了置业自住的比例升到了65%,有20%的人群是为子女购置,投资的比重仅为5%。

  这意味着相当大一部分豪宅投资客正在退出市场,他们或是认为市场价格见顶,或是认为需求已经透支,豪宅的自住需求已经超越投资需求。

  此外,直到2021年年末,豪宅的置业群体都呈年轻化趋势,许多人是各新兴行业的“新贵”,年纪在30岁~40岁之间。但到了2022年,随着新经济退潮,这些行业新贵也在淡出豪宅市场。

  据克而瑞统计,2022年豪宅客户中的年长客户数量显著增加,45岁以上的豪宅客户成交占比超九成,以制造业、高端制造业为代表的传统企业从业者重新占据数量优势。

  一手豪宅市场之所以还没有完全退潮,原因在于一二手房倒挂价差仍在,“打新逐利”是基本驱动力,但随着二手豪宅成交量下行、多地开始大幅降价成交,豪宅价格将回归理性区间,一二手价差也有望缩小。

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