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中骏集团,没有白来的“虚胖”

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债务,依然是中骏集团今年的看点。

文/每日财报 何嫱

在闽系房企中,中骏集团(1966.HK)的发展速度一直以“佛系”著称,与其他激进的闽系房企相比,算是一股清流。

不过近年来,中骏集团一改佛系风格,仅用三年时间就跨入千亿房企。今年是中骏集团进入千亿队伍的第三年,通过不久前公布的2021年成绩单,继续以1045.31亿元的销售额,站稳了千亿脚跟。

但是,在冲击千亿道路之余,中骏集团也顶上了多重危机,像盈利能力下降、扩张规模和价值不匹配、评级被下调、债务压顶等,这时外界才逐渐发现,“慢半拍”的中骏集团貌似并不像看上去的那样轻松。

放弃稳健,选择“注水销售额”

1984年,年仅18岁的黄朝阳远赴东北,从经营机械零配件开始走上创业之旅。三年后,黄朝阳回到泉州创建了中骏集团,最初涉足机电行业,1996年又转战房地产,开发的第一个商住项目叫“中骏・骏达中心”。

近年来,中骏集团一直对规模扩张存有野心。2017年,伴随着创始人黄朝阳的长子黄伦入主公司管理层,同时总部也迁至上海后,中骏集团正式提出了千亿目标,彻底放弃“稳健”步伐,开启激进扩张。

终于,集团在2020年圆梦,迈入千亿俱乐部。透过当时,为了冲规模中骏不惜高溢价拿地,甚至于还频频吞下地王项目。当然,野心的陡然释放也是有代价的,隐忧与风险逐渐积聚,首当其冲的就是牺牲了利润,销售毛利也连续下滑,盈利空间不断被压缩。

数据显示,中骏集团2018年至2020年毛利率分别为34.6%、27.6%以及24.1%,呈明显下滑的趋势;2019年到2021年,中骏现金流分别流出70.88亿元、33.78亿元和69.46亿元。粗略计算,近三年中骏的现金净流出高达174.12亿元。

《每日财报》还关注到,在实现千亿销售的过程中,中骏的扩张借势合营联营,这也导致非控股权益占比不断走高。基于以上,外界纷纷认为其千亿销售额成色略有不足,甚至有人直接用“注水”概括。

负债与产品质量堪忧

事实上,伴随着中骏集团的规模扩张,其负债水平也在同步走高。

截至2021年上半年,中骏集团总资产为1782亿元,总负债1386亿元,不到5年时间,这一数字就已经是2016年的3.5倍;净资产395.7亿元,资产负债率77.8%。

蹊跷的是,虽然中骏集团的负债总额持续上升,但是其净负债率却持续下降,2016年-2020年分别为80.2%、71.8%、60.4%、60%和59.2%。到了2021年上半年,中骏集团已然是“三道红线”全部达标的模范生了。

有业内人士表示,中骏集团较低的净负债率,主要由于合作开发、少数股东权益规模扩大所致,或存在“明股实债”嫌疑。

而且,少数股东权益中,股东是真股东或假股东是值得怀疑的。2021年上半年,中骏集团占比44%的少数股东权益,获得的少数股东损益仅3.3亿元,占净利润比例不过12.3%。

此外,公司产品质量也貌似受到了影响。有多家媒体报道,2020年1月,南安美林中骏愉景湾小区被曝商铺瓷砖开裂地面塌陷;4月,南京中骏六号被爆由酒店式公寓变成商办公寓,房屋面积严重缩水;5月,位于惠安黄塘镇惠黄公路及城西大道交叉口附近的中骏・珑景阁出现业主拉横幅维权事件;12月,江西全省2020年第三季度建筑施工安全生产“百差工地”的通报中,中骏集团世界城赫然位列榜首。

平静的背后

《每日财报》发现,若按照去年上半年这个节点的数据,中骏集团的还债压力着实不小。当时,账面上现金及现金等价物为153.1亿元,但短期借款却有124.6亿元,还有几十亿的应付票据和一年内到期的非流动性负债。

压力蔓延到了今年,3月9日,“20中骏02”临时停牌,停牌前跌逾20%。不过令人兴奋的是,3月10日到期的5亿美元债,集团却是大手一挥提前还完。可想而知,中骏集团这么做无非就是想向市场和投资人注入信心。

从开源节流的角度讲,《每日财报》认为,其今年的债务压力依然不减。因为2月底,中指研究院房企销售业绩统计数据显示,中骏集团1-2月销售额92.4亿元,当月排第34名,同比减少39.2%。

并且中骏集团1月销售数据显示,其销售额同比下降38%,而销售面积同比下降16%。至此就能看出,中骏集团前两年那“降价促销”的招数已经不好使了。

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